• 和君產城發展研究中心 產城快評系列

  • 作者:和君集團高級合伙人 和君產城發展研究中心主任 彭銳

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智庫洞見

 

最近非常煩,一系列工地事故把楊老板和他的碧桂園推上了風口浪尖。坦率地說,碧桂園的產品質量和工程管理水平在行業至少在平均線以上,全國這么多工地,時不時的都會出點事情,偏偏這次集中的讓碧桂園趕上了,而且是在年初一本出人意料的書——《我在碧桂園的1000天》為全社會“普及”了一把碧桂園,其余溫尚在的時候,一瞬間,強大的自媒體把這點事情無情的刷屏了。所以,楊老板很委屈,他認為這是一個公關事件,隨后碧桂園又高調的上演了一場爭議更大的公關秀,以至于當一位地產人士在博鰲地產論壇隱晦的批評了碧桂園的品質和快周問題以后,筆者所在的一些地產微信群里一些行業大佬們紛紛呼吁,在這個全行業面臨質疑的危機時刻,大家應該團結而不是相互拆臺。這的確是一個產業的危機時刻,然而,危機的不是工程質量、不是媒體刁難而是過去十年支撐地產頭部企業們快速狂飆的快周轉規模化業務模式。

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快周轉并不是房地產業的新武器

快周轉并不是房地產業的新武器。早年新鴻基能夠在香港市場異軍突起,一個殺手锏就是“貨如轉輪”。2003年萬科把美國帕爾迪作為學習標桿,學習心得中就包括提高資產周轉率以提升ROE。快周轉的理論基礎是杜邦公式:ROE=銷售利潤率Ï資產周轉率Ï杠桿率。在銷售利潤率為正且與杠桿率保持不變的情況下,ROE與資產周轉率成正比。近年來,房地產的銷售毛利率呈明顯下滑趨勢,高杠桿、快周轉成了頭部企業高度趨同的戰略選擇。隨著去年開始的金融系統去杠桿,房地產業首當其沖,提高杠桿率的空間消失,風險卻急遽上升,在資金重壓下,快周轉成了房企唯一的救命稻草。

 

提高ROE并不是房企選擇快周轉的唯一原因,一味追求規模擴張是另一主因。規模經濟的好處毋庸累述,特別是在房地產行業,它意味著更低和更容易的融資,更好的上杠桿條件。這就解釋了為何每年幾個權威機構的地產top榜總是引來超出尋常的關注。然而,房地產業是一個高周期行業,較小規模企業可以通過選時(timing)和選區域來實現逆周期操作,對于巨型企業來說,為了保持規模并進一步擴張,任何時候任何可進入的區域都在拿地,這使選時和選區幾乎成為不可能,通過快周轉可以輾平周期的風險,這成了房地產企業和其后的金融機構們的共識。

 

在這一共識下,行業巨頭們迅速從幾百億達到了幾千億的規模,而且增長速度仍然凌厲。從碧桂園到恒大,再到融創、旭輝,狼性文化、效率文化成為主流,一切管理動作和考核指標都指向了速度,其他都為其讓道,員工則被異化成為了效率機器。這很像當年的大秦王國,號召全民耕戰,鼓勵尚武精神,終于形成了一個高效運轉的封建政權和戰斗力驚人的虎狼之師,橫掃六國,造就了規模空前巨大的大秦帝國。